Come scelgo il mutuo?

Posso ottenere un mutuo?

Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito.

In generale, l’intermediario concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia  effettuata da un esperto.
A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.

Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.
È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.

La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.
Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per
gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate

Esempio

Prendiamo un mutuo di importo pari a 145 mila euro, con un tasso fisso del 5,3%.
Se la durata è di 15 anni, la rata mensile è di 1.169 euro e gli interessi complessivamente pagati sono pari a 65 mila euro.
Se la durata è di 30 anni, la rata mensile è più bassa (805 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sono maggiori (145 mila euro).

Tipo di mutuo

Mutuo a tasso fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo.
Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.
A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.
A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente.
Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile.

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo.

Quanto costa il mutuo?

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef.
L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:
○ il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria, che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento
○ le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
○ le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
○ il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative.

È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se si decide per una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo.
○ gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata.
○ la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso rata, le spese per l’invio di comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo).
Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

○ chiedere informazioni all’intermediario
○ consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it
○ contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate: 848.800.444.

PIANO DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, esaminare il relativo piano di ammortamento.
Il piano stabilisce l’importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.
La rata è composta da due elementi:
○ quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
○ quota interessi, cioè l’interesse maturato.
Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.

In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quotacapitale crescente e da una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.
In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

Esempio

Consideriamo ancora un prestito di 145 mila euro al tasso fisso del 5,3%, con un piano di ammortamento di15 anni e con rate mensili.
La rata da pagare sarà sempre di 1.169 euro ma, mentre nella prima rata la quota capitale è di 529 euro e la quota interessi di 640 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 1.164 euro e la quota interessi di 5 euro.

Come decidere

Scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto, doppio)

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.
Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria.
Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.
Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Se il tasso del mutuo è variabile il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa.

I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema standard. A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli.
Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:
○ spread
○ TAEG
○ piano di ammortamento
○ tutte le voci di spesa
○ tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile)
○ risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.

Prima di firmare

Fornire le informazioni e i documenti per l’istruttoria

Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.
Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:
○ informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
○ informazioni che certificano la capacità di reddito:
>per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
> per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti.
○ informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita (“compromesso”), la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l’immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.
Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto.
Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.
Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo.
Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.
I principali passi
○ richiesta e presentazione dei documenti
○ valutazione del reddito
○ perizia tecnica e relazione notarile
○ delibera finale sulla concessione del finanziamento
○ firma del contratto
○ erogazione del mutuo.
Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi.
Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

Chiarimenti? Reclami?

Ecco chi contattare

Per ogni informazione utile il cliente può anche rivolgersi all’eventuale call center della banca.
Il cliente può presentare un reclamo scritto alla banca anche per lettera raccomandata A/R o per email.
I numeri telefonici e gli indirizzi sono indicati in fondo a questa Guida.
L’Ufficio Reclami della banca deve rispondere entro 30 giorni.
Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può presentare ricorso all’ABF – Arbitro Bancario Finanziario.
L’ABF è un sistema di risoluzione delle controversie che offre un’alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice. Il procedimento si svolge in forma scritta e non serve un avvocato.

Per maggiori informazioni consultare il sito dell’ABF (> www.arbitrobancariofinanziario.it), dove sono pubblicate, tra l’altro, le decisioni dell’Arbitro, suddivise anche in base all’oggetto del ricorso, e le relazioni sull’attività dell’ABF.
Il cliente che intende segnalare un comportamento irregolare o scorretto da parte di una banca o altra società finanziaria può
anche presentare un esposto alla Banca d’Italia.
Per la Banca d’Italia gli esposti rappresentano una fonte di informazioni per l’esercizio dell’attività di vigilanza. Non interviene però con una propria decisione nel merito dei rapporti contrattuali tra intermediario e cliente.
Per presentare un esposto: www.bancaditalia.it/servizi-cittadino/ servizi/esposti/index.html.

Fonte: Guida “Il mutuo per la casa” – https://www.bancaditalia.it/